Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия в 2018 году: 2 способа
В данной статье дается понятная пошаговая инструкция как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ (договору долевого участия), с учетом действующей редакции ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве.
Вы найдете полезные основанные на профессиональном опыте советы как взыскать неустойку с застройщика в максимальном размере, без снижения в порядке ст.333 ГК РФ. А также узнаете риски, которые нужно минимизировать при взыскании неустойки.
Содержание статьи:1. Обычный порядок. Поверните дело в свою пользу
3. Секретная тропа. Не для массового зрителя
Обычный порядок. Поверните дело в свою пользу
Поскольку статья носит просветительский характер, в целях повышения уровня ее усвоения мы будем пользоваться при объяснении теоретических положений примером, имевшим место в реальной жизни.
Гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве и приобрел квартиру в многоквартирном доме стоимостью 1 658 759 рублей, срок завершения строительства – первое полугодие 2016 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику договора – не позднее шести месяцев после завершения строительства. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено застройщиком 30 июня 2016 г.
И первое, о чем нужно задуматься при рассмотрении вопроса о неустойки при пропуске сроков строительства – с какого момента начинает течь шестимесячный срок передачи квартиры участнику долевого строительства. С момента получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – ст.8 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Следовательно ответственность за нарушение сроков передачи квартиры наступает с 1 января 2017 года.
Далее, нужно разобраться с правилами расчета неустойки. Застройщик обязан выплачивать за каждый день пропуска срока передачи квартиры пени в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора – ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ. Согласно информация Банка России по состоянию на 1 января 2017 года ставка рефинансирования составляла 10%.
Поскольку данная информация сложно воспринимается представим ее в виде формулы:
Н1 = (С х СР / 100) / 150,
в которой Н1 – неустойка за 1 день просрочки,
С – стоимость квартиры,
СР – ставка рефинансирования.
Воспользуемся этой формулой и рассчитаем размер неустойки за один день для нашей истории.
Н1 = (1 658 759 х 10 / 100) / 150 = 1 105 руб.
Таким образом при нарушении сроков передачи квартиры на 100 дней размер неустойки будет составлять 100 105 руб.
Следующий этап – написать претензию на имя застройщика. Это необходимо для того, чтобы, в случае отказа застройщика выплатить неустойку добровольно, взыскать с него штраф в размере 50% от суммы невыплаченной неустойки. При этом серьезно отнеситесь к процедуре передачи застройщику претензии. Рекомендуем распечатать два экземпляра: один лично отдать представителю застройщика, а на втором попросить сделать отметку о вручении претензии с указанием даты, ФИО и должности представителя застройщика, печати застройщика. Если лично отнести претензию нет возможности отправьте ее заказным письмом.
В случае игнорирования застройщиком претензии либо отказа в добровольном выполнении Ваших требований мы переходим к четвертому этапу – необходимо обращаться в суд. По общему правилу составляется исковое заявление с учетом ст.131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. От уплаты государственной пошлины Вы освобождаетесь в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ. Заявление подаете как правило в районный (городской суд) по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства – ст.24, 28, 29 ГПК РФ. Чтобы узнать контактные данные районного суда Вам нужно воспользоваться государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300#podsud Достаточно внести адрес места нахождения застройщика или своего места жительства и система выдаст актуальные контакты для подачи искового заявления.
Вынесенное судебное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в вышестоящий суд в течение месяца со дня его принятия. Если жалоб не поступило, решение вступает в законную силу. Вам нужно получить заверенную копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу (рекомендую получить минимум три экземпляра), а также исполнительный лист. Один экземпляр решения нужно отнести застройщику с требованием о выплате нестойки. А исполнительный лист нужно отнести в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика для принудительного его исполнения (в том случае, если застройщик добровольно не исполняет решение суда).
Оружие застройщика
Несмотря на значительные размеры законодательно установленной неустойки граждане не взыскиваю ее с застройщика. Почему? Возможно, застройщик делает максимум для того, чтобы избежать ответственности, в том числе, вводит участников долевого строительства в заблуждение утверждая, что в каждом конкретном случае права на неустойку нет и быть не может.
В качестве «оружия» застройщик использует составляемый им договор долевого участия. Застройщик утверждает, что в договоре не случайно прописаны два срока: срок сдачи объекта и срок передачи квартиры гражданам. Вывод о том, что срок передачи квартиры, установленный в договоре долевого участия, подлежит исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан без учета Закона № 214-ФЗ.
Это обман. Так, в силу ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.
Но возможно главное оружие застройщика – наша лояльность при нарушении прав. Застройщик ее пользуется и пользуется законодательной уловкой для ухода от ответственности – убеждает участников долевого строительства подписать дополнительное соглашение об установлении новых сроков строительства и передачи квартиры в собственность граждан.
Здесь есть одно важное правило – изменение сроков строительства и заключение дополнительного соглашения возможно только в Вашего согласия и только так! Действующим законодательством не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. В силу п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора долевого участия должно быть заключено в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Без Вашего согласия изменение сроков строительства возможно только в исключительных случаях.
И именно исключительные случаи переноса сроков строительства стали еще одним оружием застройщика. Но и в этот раз не обходится без введения участников долевого строительства в заблуждение. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ застройщик освобождается от ответственности за пропуск сроков строительства только в том случае, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при конкретных условиях обстоятельств.
Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если застройщик не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий застройщика, например, отсутствие у него необходимых денежных средств, нарушение обязательств его субподрядчиками, неправомерные действия его представителей и т.п.
Это означает, что включение в договор долевого участия пунктов о возможности или обязательности переноса сроков строительства является незаконным, и направлено на введение участников долевого строительства в заблуждение, а также на уход от ответственности за нарушение сроков строительства.
Следующим оружием в арсенале застройщика является судебная практика судов общей юрисдикции по значительному снижению размеров неустойки.
В некоторых случаях успех данного оружия подкрепляется слабой юридической позицией самих участников долевого строительства. Поскольку судебные органы довольно пассивны и не проявляют инициативы в защите прав граждан.
Застройщик убеждает суд в необходимости снижения неустойки и применения ст.333 ГК РФ.
Вашу задача, обратить внимание суда, что применение ст.333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При этом застройщик обязан доказать несоразмерность рассчитанной Вами неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Ваша убедительная, основанная на законе речь позволит судебным инстанциям принять справедливое решение.
Секретная тропа. Не для массового зрителя
Самым главным недостатком общего порядка взыскания неустойки через суд общей юрисдикция является практика существенного снижения неустойки. В связи с этим мы предлагаем другой путь, распространенный в судебной практике.
Нужно обращаться с требованием о взыскании неустойки в арбитражный суд. Их практика сохраняет размеры неустойки в полном объеме, хотя закон применяется один и тот же.
Вот пример из нашей истории. В арбитражном суде застройщик заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ. Суд обязал застройщика представить доказательства несоразмерности и необоснованности неустойки. Застройщик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям ее нарушения. Ссылка ответчика на нарушение обязательств контрагентами не была принята в качестве достаточного основания, свидетельствующего о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки. В итоге суд посчитал рассчитанную на основании норм закона неустойку соразмерной, и не подлежащей уменьшению в соответствии со ст.333 ГК РФ.
Недостатком данной процедуры является правовая сложность ее осуществления, трудность реализации без профессиональной помощи юриста.
Подводные камни. Это важно
Основным препятствием на пути взыскания неустойки является Ваше неверие в возможность взыскания неустойки с застройщика. И застройщик делает все, чтобы укрепить Ваши сомнения.
В частности, застройщик утверждает, что для переноса сроков строительства достаточно простого уведомления об изменении сроков строительства.
Обратимся к действующей редакции Закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 3 ст. 6 при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Значит простого уведомления недостаточно – без изменения договора долевого участия в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, переносить сроки нельзя.
В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть заключено в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Простое уведомление об изменении сроков строительства не может служить основанием для изменения таких сроков.
Более того, действующим законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора и уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.
При принятии решения о взыскании неустойки участники долевого строительства не владеют полной информацией об объемах ответственности застройщика. Что касается неустойки, то имеется законодательная возможность ее увеличения на 50%.
Для этого не требуется соблюдения сложной и громоздкой процедуры – достаточно до обращения в суд предъявить застройщику письменную претензию с требованием об уплате в добровольном порядке неустойки.
Каким законом регулируется возможность увеличения неустойки? В п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований о взыскании неустойки, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участника долевого строительства штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу гражданина.
Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что участником долевого строительства до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено застройщиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф.
И в качестве последнего препятствия на пути взыскания неустойки следует назвать риск банкротства застройщика. Возможно данное препятствие наиболее значимо при принятии решения о начале процедуры взыскания неустойки, поскольку если застройщик банкрот, то получить с него деньги будет невозможно. Предвидеть банкротство на 100% невозможно, но можно сократить риски от его неблагоприятных последствий. В практической деятельности по взысканию неустойки с застройщика мы применяем простое правило – разбиваем процедуру взыскания на несколько этапов и частично взыскиваем неустойку до окончания сроков строительства (как правило застройщик начинает процедуру банкротства незадолго до окончания данных сроков, чтобы успеть продать как можно больше квартир). И такое простое решение приносит положительные результаты.
Взыскание неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ (договору долевого строительства) достаточно надежная процедура, гарантированная законом и поддерживаемая судебной практикой (в 95% случаев суды взыскивают неустойку с застройщиков при пропуске сроков долевого строительства).
Однако правовая культура и лояльность по отношению к нарушению своих прав со стороны граждан позволяют застройщикам избежать ответственности при нарушении сроков передачи жилья участникам долевого строительства.
Если застройщик нарушает сроки строительства купленной Вами квартиры по договору долевого участия, но у Вас есть сомнения взыскивать неустойку или нет, обращайтесь к нам. Мы внимательно выслушаем Вас, изучим представленные Вами документы, устно ответим на все Ваши вопросы и предоставим письменное заключение, чтобы Вы ничего не упустили.
Обращайтесь к нам за юридической помощью! comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработкуК