Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни в 2018 году
В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии. В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.
Содержание статьи:
1. Дополнительное соглашение – это не приговор!
2. Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?
Дополнительное соглашение – это не приговор!
Застройщик убежден, что в случае заключения дополнительного соглашения о продлении (переносе) сроков строительства многоквартирного дома дольщик лишается права требовать неустойку и иную компенсацию за нарушение сроков строительства.
Но все не так очевидно.
В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает гражданам (потребителям) неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.
В соответствии с п. 3 ст. 6 названного закона в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
НО!!!
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой, и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В частности, дольщик вправе отменить дополнительное соглашение, если соблюдается два условия:
- договор участия в долевом строительстве содержит пункт (условие) о праве застройщика расторгнут договор в одностороннем порядке, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства;
- застройщик при подписании дополнительного соглашения угрожал Вам расторгнуть договор, если Вы не подпишите дополнительное соглашение.
В такой ситуации застройщик должен представить доказательства, достоверно подтверждающие, что стороны добровольно договорились об изменении сроков строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию, а также об изменении сроков передачи квартиры гражданину. В противном случае, дополнительное соглашение будет признано недействующим с момента его подписания.
При этом учитывайте, что с требованием о признании дополнительного соглашения недействительным можно обратиться в течение 1 года с момента регистрации дополнительного соглашения в государственных органах в установленном законом порядке.
При отмене такого соглашения дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме!
Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?
В тех случаях, когда дополнительное соглашение, изменяющее условие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части срока ввода дома в эксплуатацию является не заключенным – оно не имеет правового значения и, следовательно, сохраняется право застройщика на взыскание неустойки и иных выплат с застройщика.
В каких же случаях дополнительное соглашение признается незаключённым? На самом деле все просто.
В соответствии с нормами закона договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4, п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Изменения установленного договором срока передачи застройщиком квартиры дольщикам осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ч. 1 ст. 432 ГК РФ.
Как правило все договора участия в долевом строительстве содержат пункт, в соответствии с которым все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации.
Необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения прописывается и в соответствующем пункте дополнительного соглашения.
Если же дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию государственную регистрацию не прошло, то оно не действует, поскольку считается незаключенным – ч. 3 ст. 433 ГК РФ.
Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст. 432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).
С точки зрения юридической формулировки позиции дольщиков при описанных выше условиях необходимо обращать внимание судов и требовать именно признания дополнительного соглашения незаключенным, поскольку оно не может быть признано недействительным.
При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.
Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба
Достаточно распространена практика подписания дополнительного соглашения, которым срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию переносится, уже после нарушения указанного срока. Например, срок передачи квартиры был установлен 31 декабря 2017 года, а дополнительное соглашение было подписано и прошло государственную регистрацию только 30 января 2018 года.
Обратите внимание! В такой ситуации Вы имеете 100% право на возмещение причиненного ущерба с момента начала нарушения сроков передачи Вам квартиры до момента государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе сроков.
Приведу законное обоснование сделанного вывода, применяемое в судебной практике.
Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ. Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч. от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.
Если срок передачи квартиры дольщику был 31 декабря 2017 года, а дополнительно соглашение о переносе сроков строительства прошло государственную регистрацию 31 января 2018 года – застройщик обязан выплатить неустойку за период с 1.01.2018 по 30.01.2018.
Обратите внимание! При указанных обстоятельствах нет оснований для освобождения застройщика от обязательства по уплате неустойки (и иных санкций) за нарушение сроков передачи квартиры за период с момента нарушения срока до момента регистрации дополнительного соглашения. Исключением являются случаи, когда в дополнительном соглашении имеется пункт об освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате дольщику неустойки.
Конечно, решение о том, желает ли Вы взыскивать неустойку с застройщика при нарушении им сроков строительства, должно быть принято до подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия. Но в жизни, довольно часто мы поздно задумываемся о последствиях юридически важных действий.
При наличии дополнительного соглашения о переносе сроков строительства также имеются законные способы защиты прав и интересов дольщиков, и о существовании некоторых из них теперь известно и Вам.
Если у Вас имеются вопросы по долевому строительству, обращайтесь!
comments powered by HyperComments
Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку