Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году

В данном материале мы рассмотрим практические моменты как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году. Судебная практика предъявляет ряд требований к порядку взыскания неустойки, соблюдение которых позволит Вам избежать снижения размера неустойки, а также разобраться в тонкостях расчета размера неустойки при пропуске сроков долевого строительства многоквартирного дома.

Содержание статьи:

1. Неустойку снижать нельзя, но…

2. Как не допустить снижение неустойки

3. Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

4. С какого момента нужно рассчитывать неустойку

Выводы

Неустойку снижать нельзя, но…

На сегодняшний день суды достаточно часто снижают, иногда значительно, размер установленной законом неустойки, подлежащей взысканию с застройщика при нарушении им своих обязательств по договору долевого строительства.

Как застройщику это удается в рамках действующего законодательства?

И так, согласно ст. 10 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при ненадлежащем исполнении обязательств застройщик обязан выплачивать потребителю неустойку. При нарушении сроков передачи квартиры потребителю неустойка рассчитывается по правилам ч. 2 ст. 6 указанного закона.

Однако понятие неустойки и возможность ее снижения устанавливаются в другом законе – ст.ст. 330-333 Гражданского кодекса РФ. Анализ указанных положений позволяет утверждать, что в случаях приобретения квартиры по договору долевого участия гражданином для личного пользования снижение законной неустойки допускается в исключительных случаях. При этом, обязательным условием снижения размеров неустойки судом является наличие ходатайства застройщика с обязательным указанием и обоснованием мотивов, по которым снижение является допустимым.

В частности, застройщик должен представить доказательства того, что взыскание неустойки в том или ином размере приведет к получению потребителем необоснованной выгоды – что, согласитесь, достаточно сложно себе представить. При этом застройщик также обязан обосновать исключительность того или иного указанного им в ходатайстве случая, являющегося основанием для снижения законной неустойки.

Таким образом, если застройщик не заявляет ходатайства о снижении размера неустойки либо не предоставляет доказательств обоснованности мотивов снижения неустойки суд должен удовлетворить требование в полном объеме. В противном случае нужно подавать жалобы на принятые судебные решения, вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 20.10.2015).

Как не допустить снижение неустойки

И так, если ходатайства о снижении неустойки от застройщика не поступило – суд снижать ее размер не имеет права. Но если соответствующее ходатайство имеется, недопустимо пускать все на самотек.

Приведем несколько примером, какие можно принять меры по оспариванию ходатайства. При этом, рекомендую фиксировать свои возражения в письменной форме и приобщать к материалам гражданского дела.

Первое, на что нужно обращать внимание суда, это на требования п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, согласно которым снижение неустойки возможно при наличии одновременно трех обстоятельств:

1) исключительность случая, являющегося основанием для снижения неустойки;

2) явная несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения сроков строительства;

3) взыскание неустойки может повлечь получение потребителем необоснованной выгоды.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При этом доказать все эти обстоятельства должен застройщик – потребителю достаточно лишь обозначить, что застройщик никак не обосновал перечисленные обстоятельства (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Более того, согласно сложившейся судебной практике не являются безусловным основанием для снижения неустойки такие обстоятельства как:

тяжелое финансовое положение застройщика;
наличие у застройщика задолженности перед другими кредиторами;
наложение ареста на денежные средства или иное имущество застройщика;
отсутствие бюджетного финансирования по объекту строительства;
неисполнение обязательств контрагентами застройщика;
выполнение ответчиком социально значимых функций;
и т.п.

При формулировании возражений против заявленного ходатайства застройщика об уменьшении размера неустойки, участник долевого строительства не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для потребителя, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно. В частности, допустимо ссылаться на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Если Вам удастся подтвердить отсутствие законных оснований для уменьшения размера неустойки, суд откажет в ходатайстве о снижении размера неустойки (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы данным федеральным законом применяется закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя о взыскании неустойки с застройщика суд взыскивает также штраф в размере пятидесяти процентов от удовлетворенной суммы неустойки за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Имейте в виду, что взыскание штрафа возможно только при условии досудебного обращения к застройщику с требованием о выплате законной неустойки в добровольном порядке.

Также учитывайте, что выплата застройщиков неустойки участнику долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает его от уплаты штрафа. Будьте осторожны в таком случае и ни в коем случае не отказывайтесь от иска в суде. Поскольку если Вы напишите заявление о прекращении производства в части взыскания неустойки (ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ), то потом суд автоматически откажет Вам и во взыскании штрафа (определение ВС РФ от 26.04.2016).

С какого момента нужно рассчитывать неустойку

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщики прописывают два периода для описания сроков завершения строительства и определения порядка приема-передачи квартиры:

1) плановый срок завершения строительства;

2) срок передачи квартиры потребителю.

Как правило срок передачи квартиры определяется в зависимости от момента завершения строительства (например, в течение шести месяцев после окончания сроков завершения строительства). Однако, закон предписывает иной порядок.

Согласно ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения соответствующего разрешения застройщик обязан передать квартиру потребителю не позднее предусмотренного договором срока.

Другими словами, закон определяет начало течения срока передачи квартиры потребителю с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (определение ВС РФ от 04.07.2017), и нарушение срока передачи квартиры влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом № 214-ФЗ. Устанавливать иной момент, с которого исчисляется срок передачи квартиры потребителю закон запрещает.

Однако в такой ситуации не ясно как определять сроки в том случае, если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обществом не получено, а плановый срок завершения строительства уже истек.

Естественно, что застройщик придерживается позиции, что раз нет разрешения на ввод в эксплуатацию, то событие, обязывающее его в соответствии с условиями договора передать квартиру потребителю, не наступило. И поскольку срок передачи квартиры не наступил, следовательно, ни о какой ответственности и речи быть не может.

Но и в этом случае потребителя вводят в заблуждение.

Позиция застройщика противоречит положениям ст. 431 ГК РФ и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором долевого строительства сроками, а предусмотренная законом неустойка в такой ситуации бесполезна, поскольку не стимулирует застройщика к своевременному исполнению своих обязательств и не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Рассмотрим положения действующего законодательства о порядке передачи квартиры с точки зрения судебной практики.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку – ч. 2 ст. 6 Закона№ 214-ФЗ.

Статьей 190 ГК РФ установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. Указанные положения не исключают возможности застройщика определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

Однако застройщик неверно их применяет. В тех ситуациях, когда разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, срок передачи квартиры потребителю необходимо исчислять со следующего дня после истечения планового срока завершения строительства.

Другими словами, с учетом установленного ограничения по срокам ввода дома в эксплуатацию условие о передаче квартиры в течение определенного срока после получения соответствующего разрешения необходимо толковать в следующей последовательности:

1) застройщик обязан передать квартиру не позднее определенного договором срока с момента ввода дома в эксплуатацию;

2) если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, после истечения срока передачи квартиры потребителю последний вправе требовать взыскания неустойки.

Такое толкование договоров долевого участия в строительстве нашло подтверждение в судебной практике (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 3 октября 2016 года).

Выводы

Практика разрешения споров в сфере долевого строительства многоквартирных домов задает все новые и новые вопросы. И неприятность этих вопросов для простых потребителей, заключается в том, что никто не задумывается о них, пока не сталкивается с определенными проблемами. Как правило, в таких ситуациях из-за незнания или упущения потребители не могут эффективно защитить свои права.

Изучение актуальной судебной практики может исключить целый ряд ошибок и повысить вероятность максимально эффективного взыскания неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Если у Вас имеются вопросы по Вашей ситуации, обращайтесь!

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку